Esto de tener familia y andar justo es un asco. Es por ello que decidí recurrir a alquilar una autocaravana.
Echando cuentas, somos cuatro y normalmente vamos a un hotelito para las vacaciones, del que solemos acabar hartos porque los niños o están en la piscina o bien se cansan y dan guerra por la habitación y alrededores.
Por eso, cuando un amigo me recomendo viajar en una autocaravana, me pareció una idea bastante cutre, ya que la idea que tenía de este tipo de vehículos era muy, muy mala. Todo debido a que en una visita a Galicia para ver a unos amigos, como no tenían camas, me hicieron dormir en una caravana que tenían aparcada en la finca, con la lluvia golpeando en el techo y en un espacio mínimo para dormir.
Sin embargo, cuando mi amigo se bajó de Barakaldo (Bilbao) con la autocaravana, no pude por menos que pensar que el panorama había cambiado mucho desde esa experiencia que tuve hace casi 20 años.
Siempre pensamos que las autocaravanas de alquiler son viejas, cutres y gastadas, sin embargo, esta era nuevecita, espaciosa y estaba impecable. Nada que ver con lo que nos imaginamos la mayor parte de nosotros.
Así que no corto ni perezoso, le pregunté por la empresa que le alquiló la autocaravana y llamé. La empresa de alquiler en cuestión era E-vans Bilbao, donde me informaron de los precios, modelos y demás. No son baratas en absoluto, pero tenemos reservada una semana para el mes que viene.
Veremos si estas vacaciones salen a gusto de los enanos y de sus padres. ¿Merecerá la pena alquilar la autocaravana? Ya os lo diré…
Si teneis la necesidad, esta gente tiene sedes en Barcelona, Madrid, Toledo, Valladolid… Vamos, en casi toda España.
Recientemente mi hermana ha vendido su piso a través de una inmobiliaria de Valladolid (Ambos tenemos la suerte de vivir aquí) y la experiencia también fué bastante positiva.
Como ya he dicho en alguna ocasión anterior, antes pensaba en la inmobiliarias como una banda de chorizos mal formados y dispuestos a todo con tal de ganar dinero a tu costa. Sin embargo, las últimas experiencias que he oído del sector dicen que ha cambiado mucho el panorama.
Debe ser que la crisis ha barrido a todos (O casi todos) los bandidos que campaban a sus anchas en el sector…
¿Porqué hacer una guía para elegir inmobiliaria en Valladolid?
Sencillamente porque es lo que conozco y en donde he podido probar tanto lo bueno como lo malo. También he mencionado en otros artículos que llevo años alquilando el que fué mi pisito de soltero, por lo que tengo mucha experiencia alquilando a través de particular (La opción más barata y arriesgada) como a través de inmobiliaria.
Entre mi experiencia y la que me han aportado tanto mi hermana en su venta como Miguel (Un abrazo desde aquí) que acaba de comprar su vivienda para que pueda ir a gorrearle la merienda ya como propietario.
Por eso, al juntarnos una tarde los tres nos pusimos de acuerdo en ciertas características imprescindibles que debe tener y empezamos por…
¿Qué formación debe tener una inmobiliaria de Valladolid?
Deben tener el título de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) y estar colegiados. Yo no tenía ni idea de lo que suponía esto hasta que la inmobiliaria que me lleva el alquiler me dijo que ellos lo eran y que era el único título oficial reconocido en el sector inmobiliario. Como soy muy desconfiado y pensé que se estaban «echando flores» leí unos cuantos artículos sobre el tema (Incluyendo la wikipedia) y, en efecto, es así.
Los API eran los únicos que podían ejercer como inmobiliaria, hasta que se abrió el sector a la entrada de cualquiera que quisiese dedicarse a ello. Como lo oyes, si vendes morcillas pero tu ilusión es ser un agente inmobiliario, puedes hacerlo sin tener ni pajolera idea. Por eso en las épocas del boom cualquiera podía ponerse a alquilar o vender en Valladolid.
¿Que diferencia hay entre contratar a un API o una inmobiliaria «normal»? La misma que contratar un medico o un curandero. El médico tiene un título y formación reconocida y si la «pifia» tiene un seguro, el curandero no. Pues lo mismo con el API, si tienes un problema con él puedes reclamar en su colegio profesional y tienen un seguro para responder de sus fallos.
Lo más preocupante es que de las más de 100 inmobiliarias que habrá en Valladolid, menos de 30 son API….
¿Cual es el precio de una inmobiliaria en Valladolid para venta?
Depende, hay de todo como en botica. Conocemos las tarifas de 6 diferentes (Porque mi hermana llamó a varias antes de confiar en una), y para venta parece ser que lo «normal» es cobrar un 4% del importe de la venta para inmobiliarias de «primer orden», es decir, todos sabemos que hay algunas agencias con más años de experiencia y conocidas que otras. Para este tipo de inmobiliarias, casi todas cobran el 4% o un 5%.
Otras inmobiliarias con menos antiguedad, tal vez para hacerse un hueco en el mercado, pueden cobrar entre un 3,5% y 4% (Algo menos)
Lo que si es común a todas las inmobiliarias que consultamos es encontrar siempre un mínimo que ronda los 4.000€. Esto significa que si tienes un piso en venta en Valladolid y se vende en 70.000€, como el 4% son 2.800€ y no supera ese mínimo, entonces lo que cobran son los 4.000€.
¿Cual es el precio de una agencia inmobiliaria en Valladolid para alquiler?
Aquí la cosa se complica, ya que no he encontrado una lógica en los años que llevo alquilando mi piso. Podemos diferenciar entre aquellas agencias inmobiliarias que ofrecen ciertas garantías en el alquiler y las que no.
Cuando hablo de seguridad en el alquiler, me refiero a que hacen un estudio de solvencia profesional de inquilino antes de entrar o aseguran el cobro y posibles daños que pueda causar el inquilino. Es decir, NO VALE un estudio que haga la propia inmobiliaria, sino una empresa externa. Con todos mis respetos, hay que ser un especialista en ello y una inmobiliaria no tiene las herramientas necesarias para verificar ciertos datos, como deudas en ASNEF, por ejemplo.
Para este tipo de inmobiliarias, el coste habitual suele ser de una mensualidad + IVA, aunque si quieres asegurarte el cobro y daños tendrás que contratar un seguro que puede costar en torno a media mensualidad anual (Hay muchos seguros de impago: CASER, DAS, MAPFRE, ARAG…)
En el momento en que la inmobiliaria simplemente se limita a encontrar cualquier tipo de inquilino, las hay que cobran una mensualidad al propietario, otras cobran una mensualidad al inquilino y las menos cobran el 50% de la mensualidad a cada uno.
Personalmente, hace años que dejé de alquilar sin tener una seguridad, porque más tarde o más temprano te vas a encontrar con un inquilino problemático…
Con años de experiencia en el sector inmobiliario en Valladolid
Acudir a un profesional del sector con muchos años de experiencia supone contratar a un superviviente, ya que la crisis arrasó con casi el 50% de las inmobiliarias que poblaban Valladolid. Por eso, contratar a una agencia inmobiliaria con más de 10 años de experiencia supone confiar en alguien que ha conocido tanto los mejores tiempos del sector como los peores y por eso mismo estará más que capacitado para asesorarte correctamente.
Sin duda, atravesar todos estos años del 2009 al 2014 ha supuesto un master para quienes se dedican al sector.
Que sean tasadores profesionales para fijar un precio justo
Todas las inmobiliarias ofrecen una valoración previa y normalmente gratuita, sin embargo, casi ninguna tiene un tasador de inmuebles profesional en plantilla. Sus valoraciones se basan en la experiencia pero no conocen las normas necesarias para tasar correctamente cualquier tipo de inmueble.
Las técnicas de valoración permiten tasar un inmueble tanto en Valladolid, Madrid, Cádiz o Pernanbuco, y un profesional será capaz de calcular el valor máximo al que se podrá vender el inmueble, el mínimo aceptable por si necesitas hacer una venta rápida y el precio adecuado para comercializarlo.
En resumidas cuentas, una buena valoración te ayuda como punto de arranque a no perder tiempo de venta o alquiler y sacar el máximo que permita el mercado.
Conclusiones para no fallar eligiendo inmobiliaria
No hay un método infalible, pero creo que siguiendo lo que hemos mencionado, se puede contratar a unos buenos profesionales del sector y que lleven con garantías tu venta, alquiler o compra.
Como todo, esta no es una lista cerrada, si se te ocurre otro factor más ¡Coméntalo! Si tu aportación puede ayudar a otros a encontrar la mejor inmobiliaria en Valladolid y evitar problemas, seguro que te lo agradecerán.
Video sobre el ajuste del sector inmobiliario
Y cómo no, como de bien nacido es ser agradecido, dejo la ubicación de la inmobiliaria con la que alquilo mi piso en Valladolid… Se llaman AFIN inmobiliaria, y aunque no son los más famosos, a mi me han demostrado varias veces que se preocupan de mi piso como si fuera el suyo, no sólo de cobrar.
Un seguro de impago de alquiler podría supones la diferencia de alquilar con calma y garantía total o tener que alarmarse mensualidad a mensualidad por lo que pueda hacer el arrendatario.
Hoy en día hay muchas blogs que hablan de el ramo asegurador, pero en pocos sitios hablan en exclusiva sobre los seguros de impago de alquiler, ya que tenemos la experiencia de muchos años equivocándonos con seguros baratos (Y no tan baratos, pero malos).
Haré una comparación entre las diferentes empresas del sector que muestran todo tipo de coberturas con el fin de proteger el arrendamiento, existiendo enormes diferencias sobre todo en las garantías, importancia y forma en que se garantiza.
Un gran trastorno es que a los prospectos les dan a entender coberturas que más tarde se usan de manera parcial o con restricciones que pueden llegar a anularlas, lo que provoca un inmenso descontento cuando surge un impedimento.
Podemos estar convencidos de que le sorprenderá la manera en la que las diferentes entidades de aseguradoras muestran sus garantías y la multitud de letra pequeña y restricciones de muchas de ellas.
También le puede ser de interés ver este video:
Seguro que estos señores tienen un interés particular en promocionar su producto, pero al menos es una información de utilidad para quienes buscamos seguros que cubran nuestro alquiler.
Tal vez sea el único obseso del alquiler con garantías, pero apenas hay información de calidad en la red. La mayor parte de las empresas que se dedican a esto son muy limitadas en cuanto a lo que ofrecen y no hay muchos blogs especializados.
¿Acaso soy el único al que le ha salido «rana» un inquilino?
Es lamentable que el 80% de las inmobiliarias te cobren por encontrar a cualquiera, sin verificar si tiene trabajo o si es un profesional del pufo.
Luego siempre sale el listo diciendo que los propietarios exigimos mucho. ¿Es mucho pedir que quien firme un contrato lo cumpla? Evidentemente, para cumplir tienen que poder pagar, y ya que les voy a «prestar» un piso que vale como poco 80.000€ (De ahora, antes el doble) ¿Acaso no pedirías tu unas mínimas comprobaciones y garantías?
No voy a sorprender a nadie si digo que el mercado de alquiler está hecho polvo, y si eres propietario, pagas más impuestos, te pagan dos duros y encima corres un riesgo de la leche. Por eso, las garantías son fundamentales para alquilar, ya que si lees lo que pone por ahí se te ponen los pelos de punta.
Pues eso, que leyendo un poco por aquí y por allá, resulta que si ves las estadísticas de alquiler y las posibilidades de impagos que hay, se te quitan las ganas de cualquier cosa ¡Más del 13% de posibles impagos! Si eres un propietario desgraciao como yo que tiene que cubrir una hipoteca, estás muy jodido.
Al final, o recurres a pagar a un seguro seguro (Y digo seguro seguro porque hay mucha mierda por ahí) o más vale que enciendas varias velitas a la virgen para que esos chavales tan simpáticos no se transformen en una pesadilla a la hora de pagar y reparar averías. Vamos, que no te pase el efecto «gremlim»……
Estuve el pasado Viernes a informarme del tan cacareado programa de fomento del alquiler de la Junta de Castilla y León. Me acerqué a usos múltiples en Valladolid para saber en qué va a consistir exactamente, y he de decir que tenía unas altas espectativas teniendo en cuenta que estuve encantado como usuario del anterior programa REVIVAL.
No voy a entrar a comparar el programa REVIVAL con esta basura de fomento del alquiler. Entiendo que no hay fondos para hacer algo mejor, pero creo que hacer algo con tan ínfima calidad no es de recibo, y más teniendo en cuenta que quienes buscamos este tipo de programas lo que queremos son GARANTIAS.
Las garantías del programa de fomento del alquiler
Cuando me explicaron cómo funciona el programa de fomento de alquiler y le pregunto al amable funcionario: Si, pero ¿Qué garantías me da?. La respuesta no puede ser que «Le podrán regalar el seguro del primer año en el caso de que tengamos presupuesto. Es decir, que hasta que no se haga el contrato ¡No sabré si voy a tener alguna garantía¡. Vamos a ver, señores ¿Acaso comprarían un coche que el vendedor le dijera «Este modelo puede consumir 5 litros a los 100 kilómetros o 12 litros, dependiendo de si el que lo montó ese día había dormido bien». Me parece de risa.
Además, las coberturas de ese seguro son muy, muy básicas. Vamos a imaginar que tenemos suerte y nos lo regalan, pues el primer año nos cubrirán hasta 12 meses de impago, pero al preguntar si tenía más coberturas ¡No supieron decirme! Supongo que no han regalado muchos seguros…. En mi caso, que dejo el piso amueblado, me preocupa los daños que puedan hacer a la vivienda y especialmente en la cocina ¿Los va a cubrir dicho seguro? Lo dudo, ya que los seguros que he consultado y que sí los cubren no son baratos precisamente.
Para mí está claro: La fiabilidad y garantías que ofrece el nuevo «programa de fomento del alquiler» son nulas.
Asesoramiento gratuito
Aunque reconozco que tengo mala baba en este sentido, conozco relativamente bien la ley de arrendamientos urbanos, ya que tuve un problema una vez y, por desgracia, recurrí a un profesional.
Como en este plan nos ofrecen «asesoramiento gratuito», le hice un par de preguntas quien me atendió sobre los cambios de la ley el pasado Junio de 2013 y sobre el pago de la reciente tasa de basuras en Valladolid. La respuesta fué que como eran cambios nuevos debía hacer la consulta.
Es decir, el asesoramiento es gratuito porque no es profesional. ¿Cómo podemos confiar en que nos redactarán correctamente el contrato cuando no está actualizado su propio personal de información? Tal vez sea muy exigente, pero si ofrecen un nuevo servicio, que sea digno.
Búsqueda de inquilinos
Si a lo anterior le unimos que al peguntar cómo van a publicitar las viviendas que les cedan en alquiler, la respuesta no pudo ser mas desmoralizadora. Los publicarán en su propia web que a día de hoy aún no está operativa.
Evidentemente, le dije a mi amable interlocutor que su web, con todos mis respetos, no la conoce ni el tato y por tanto nadie se interesará en esas viviendas. Lo curioso es que me respondió que tienen una «bolsa de inquilinos». Un programa de nueva creación ¿De dónde se la ha sacado? No se lo creen ni ellos.
Si eres un propietario dispuesto a alquilar su vivienda y quieres garantías ¡Huye!
Si eres propietario y quieres alquilar tu vivienda en un plazo razonable con un buen asesoramiento, acude a un profesional. Te costará dinero, pero lo ganarás alquilando antes.
En mi caso, confié en un programa de alquiler privado llamado Custodio, dejo un enlace a su página oficial.
Llevaban casi un año anunciando los cambios de la nueva ley de alquiler, pregonando las ventajas que ofrecerá al arrendamiento y, por fín, se ha aprovado.
A falta de tener la oportunidad de ver todos los detalles, según he visto en sus líneas generales hay cosas que me parecen estupendas pero muchas otras son púramente populistas y poco realistas.
1- Duración de los contratos: Ahora serán con un límite de tres años con posibilidad de otros dos de prórroga (Total cinco) frente a los cinco más tres anteriores. Para aquellos que tenemos un piso para alquilar, es una judiada, ya que es preferible tener un sólo inquilino ocho años que dos diferentes. Ahora bien, para quienes opten por alquilar para ver si más adelante pueden vender es un alivio. Por tanto, lo que beneficia a unos perjudica a otros. Digamos que lo uno compensa lo otro.
2- Facilita al propietario la recuperación de la vivienda en caso de necesidad: La nueva ley de alquiler amplia los casos en los que el dueño puede recuperar su vivienda, sin embargo, para un posible inquilino esto es una judiada. Muchos inquilinos quieren tener una residencia estable (Este es un tipo de inquilino cumplidor y cuidadoso, yo al menos lo prefiero) y, por eso, les preocupa tener que andar de mudanzas cada poco tiempo, sobretodo si tienen familia. Seguramente esta medida dará lugar a «tiras y afloja» entre propietario e inquilino.
3- Se podrá desahuciar a un inquilino moroso en 10 días: Esto me recuerda a la constitución, donde todos los Españoles tenemos derecho a una vivienda digna. ¿Se puede cumplir? Por desgracia, no. Tengo un gran amigo que es funcionario en los juzgados de lo civil y puedo asegurar que el tópico del funcionario que hace poco no se cumple en absoluto. Las situación real es que los juzgados están colapsados y tiene pocos medios, por lo que salvo que den autorización al propietario para sacar encañonado con una escopeta al inquilino moroso como en el oeste, sencillamente, esto es inviable.
4- Creación de un único registro público de inquilinos morosos: ¡Por fin! Existen profesionales del impago que se van de rositas precisamente por esto. Esta es una forma de que los propietarios dejen de temblar cuando se habla del alquiler. Con lo sencillo que es. El que sea condenado por impago o destrozos que sea registrado en esta lista para que en el futuro no la haga más…
5- Posibilidad de abandonar la vivienda con un preaviso de un mes: Es una buena medida tanto para inquilinos como propietarios, básicamente porque ya era una práctica habitual hacerlo así, y de este modo lo hacen oficial.
6- Actualización de la renta: Ya no va ligada al IPC, por lo que existe libertad de pacto en cuanto al índice a utilizar. Pero ¿Cual?. Actualmente se daba la situación de que el IPC subía mientras el mercado de alquiler bajaba, por lo que muchos inquilinos se mudaban al encontrar viviendas a mejor precio. Esto tiene fácil solución (Que es lo que yo he hecho) hablar con el inquilino y modificar a la baja el precio.
Mis conclusiones sobre la nueva ley de alquiler
Se supone que todas estas medidas son para dinamizar el mercado de alquiler, pero a mí me parece que, por supuesto, se harán más contratos de alquiler pero no porque se alquile más sino porque al ser alquileres más cortos se harán más contratos a un número similar de inquilinos. Creo que esta nueva ley es insuficiente para conseguir sus objetivos, por no hablar del inquilino, que ve recortados sus derechos de forma muy sensible.
Gracias a una empresa especialistas en alquiler (Página oficial aquí) por informarme de los cambios en la nueva ley de alquiler.
Cada vez somos más los propietarios que buscamos garantías de alquiler, pero lamentablemente no hay muchas opciones serias en el mercado.
Tengo la suerte de tener alquilado mi piso de «soltero», pequeñito y viejo, pero no por ello le tengo menos aprecio. Cuando busqué alguna garantía de alquiler, lo primero que me ofrecieron fué uno de estos formularios a través del tribunal de arbitraje, pero mi enfermiza manía de buscar primero en Google «opiniones garantia de alquiler» me hizo darme cuenta de que, una vez más, lo que venden es humo…..
El caso es que me patee varias agencias buscando alternativas, y la conclusión a la que llegué es simple: Recurrir a un seguro de impagos de alquiler. Este tema da para un post de por sí, ya que los hay de todos los colores y sabores, pero la mayor parte de ellos son muy básicos y con pocas coberturas (Por no hablar de algunas clausulas…)
Al final, si eres de los que no duermen por las noches si algo te preocupa, ráscate el bolsillo porque no queda otra. Si no quieres pagar el seguro, siempre puedes hacer un estudio de solvencia del inquilino , por tu cuenta o contratando una empresa especializada, ya que en la práctica esta es la mejor garantía de alquiler.
También puedes recurrir a un perito en el caso de que te causen daños para hacer una valoración de los mismos, pero si seleccionas bien al inquilino, casi con seguridad que no tendrás problema alguno.
Detectar a tiempo un mal inquilino o arriesgarse a un impago seguro
De acuerdo, supongamos que ha tenido éxito y ha atraído a los posibles inquilinos, ¿qué más? Suponemos que quiere buenos inquilinos que pagan la renta a tiempo y tengan cuidado de su vivienda (Es lo que preocupa a todos los propietarios). Pero quiere que hacer de su alquiler algo seguro y no quiere riesgos
El primer paso es revisar el historial del solicitante y su solvencia. Algunos sitios web como www.elalquilergarantizado.com ofrecen informes de solvencia que le puede decir mucho acerca de sus posibles inquilinos. Si el solicitante tiene una mala solvencia o cuentas pendientes en el cobro, es probable que tenga dificultades para pagar la renta.
Este es un error que muchos propietarios inexpertos cometen, dejar entrar a los inquilinos que ellos saben que no deben. Recuerde que en muchas provincias los inquilinos tienen derechos considerables (Sólo busque en Google «no me paga el alquiler», más de 5 millones de resultados). Lo último que queremos es tener un inquilino que no paga el alquiler durante meses y hay que esperar a cubrir los gastos de hipoteca hasta que finalmente el juzgado puede desalojarlos.
Tenga cuidado sin embargo de no discriminar a los posibles inquilinos basándose en su raza, orientación sexual y otras características que no son objetivas, puede desechar a un gran inquilino.
Los solicitantes más jóvenes pueden no haber tenido tiempo para establecer un historial de solvencia. En caso de duda preguntar si tienen a alguien que podría avalar el contrato de arrendamiento por ejemplo, un padre o un amigo.
¿Cuánto debe cobrar de alquiler?
En el mercado actual, con millones de propiedades de alquiler desocupadas en el mercado,el alquiler de su casa puede ser difícil. De acuerdo con un informe reciente, la tasa nacional media de vacantes se elevó en torno al 10% de todas las viviendas de alquiler. Elegir el precio correcto significa que usted obtiene la renta adecuada para su hogar sin ahuyentar a los potenciales inquilinos por sobreprecio. Hay que tener en cuenta la competencia (¿cuántas otras casas o apartamentos hay en el vecindario alquilandose?), la zona y su ubicación.
Existen profesionales que le facilitarán un estudio gratuito para determinar el alquiler de su vivienda y asegurar su inmueble, como esta web.
Con estos servicios conseguirá un alquiler seguro.
